כמה מחשבות על קניית דירה
אני תמיד אומר ללקוחות חדשים שתהליך הקניה ייקח כשנה ושיהיה בהצלחה אתם תצטרכו את הברכה הזאת!
ואכן, אנשי נדל"ן ורוכשי דירות מסכימים כי קניית הדירה היא תהליך ארוך, הכרוך בלא מעט מוקשים וקשיים פסיכולוגיים. לפי הנתונים, רוב הישראלים עוברים את התהליך הזה. כך למשל, באחרונה פרסמה חברת BDO זיו האפט תוצאות מחקר שערכה, לפיו 70% מהדירות בישראל הן בבעלות הדיירים ואילו רק 24% מושכרות (יתר הדירות הן דיור מוגן, דמי מפתח וכיו"ב).
למענכם הכנו רשימה ובה שמונה שלבים המהווים את אבני היסוד בדרך לדירה הנכספת.
מחשבה
התחתנתם? מזל טוב. החלטתם שנמאס לגור אצל ההורים ושכירות זה לא בשבילכם? מצוין. עברתם חמש דירות שכורות ובא לכם משהו משלכם? סחתין. אבל דקה לפני שאתם מתחילים בתהליך רכישת הדירה, כדאי לכם לשבת שוב עם בני הזוג, בני משפחה, חברים וכל מי שעצה טובה בפיו, ולברר האם בעלות על דירה היא באמת מה שאתם צריכים עכשיו. התשובה חיובית? עברתם שלב.
מיקום
מתווכים רבים רואים במיקום את הצעד הראשון בתהליך רכישת הדירה: "חיפוש הנכס מתחיל במיקום. קודם כל צריך לדבר על עיר, אחר כך על השכונה הרצויה", מסביר שפיר. "רוב הזוגות הצעירים מבקשים לרכוש את דירתם הראשונה ליד אחד מההורים של בני הזוג, או לפחות להיות באמצע הדרך בין הורי 2 המשפחות".
מסגרת התקציב
חשוב לציין כי מחירו של הבית הוא רק החלק הראשון והפשוט יותר במשוכה התקציבית. המתווכים יודעים לספר כי במרבית המקרים, ובעיקר אם זו הפעם הראשונה, הקונים אינם מודעים להוצאות הנלוות הכרוכות ברכישת דירה, ולכן מסגרת התקציב שלהם אינה ריאלית.
די אם נציין כי שכר טרחת עורך דין בהסכם הוא לרוב בין חצי אחוז לאחוז מהעסקה. על כך יש להוסיף דמי תיווך של 2%. ועל אלה יש להוסיף מס רכישה (משתנים בסכומים שונים), דמי היוון, עלויות שיפוצים ועלויות של בנייה אם מדובר במגרש ריק או במגרש שעליו בית המיועד להריסה מלאה או חלקית (אגרות בנייה, תשלום לאנשי מקצוע כמו ארכיטקטים, מהנדסים, קבלנים ועורכי דין).
כלל אצבע - עדיף לא לעבור שליש מהמשכורת נטו של שני בני הזוג.
למידה
אחת ההמלצות של אנשי מקצוע לרוכשי נכסים היא להיכנס לתהליך למידה כולל - מהאזור בו רוצים לגור ועד להכרת החוזים. "בתחום הזה יש שלושה סוגי קונים: אלה שיודעים מה הם רוצים, אלה שלא יודעים ואלה שחושבים בטעות שהם יודעים מה הם רוצים ולכן נתקלים בבעיות כל הזמן".
נועם, שבאחרונה קנה עם אשתו דירה בתל אביב, מספר על המסלול הארוך שעברו: "בפעם הראשונה שקנינו דירה זה היה תהליך של יותר משנה וחצי. הדירה הראשונה שרצינו הייתה דירת 3 חדרים עם מרפסת שמש. אני זוכר שפנינו לשכנים שגרים באזור על מנת ללמוד על המקום, וכמובן שהלכנו למשרדי הוועדה המקומית כדי ללמוד את המצב התכנוני של האזור. למרות תהליך ארוך שעברנו, קיבלנו רגליים קרות לפני שחתמנו על החוזה, דבר שהאריך את תקופת החיפוש בכמה חודשים טובים".
ולכן "אין קיצורי דרך, קניית דירה היא תהליך של למידה. לומדים מי נגד מי, מה השוק מציע, מה משמעות הוויתורים ואיפה חייבים להתפשר".
בחירת אנשי מקצוע
"למעלה משנה חיפשתי דירה בכל מיני לוחות. אפילו תליתי שלטים בלוחות מודעות ושמתי בתיבות הדואר פתקים על מנת שמוכרים יצרו איתי קשר" זה משפט ששומעים הרבה. לדבריו, הסכום ששילם למתווך עם סיומה של העסקה לקניית דירת 3 חדרים הצדיק את התמורה.
אך לא מדובר רק במתווכים. תהליך רכישת הנכס כולל גם עורכי דין ובעלי מקצוע המחווים את דעתם. כדאי לבחור את הטובים ביותר (ולאו דווקא הזולים).
סיבובי בתים
"אני מעריך שראיתי בחודשים שלפני הקנייה למעלה מ-30 נכסים", מספר חיים שרכש לפני כחצי שנה דירה בתל אביב.
רוב הלקוחות רואים כ- 10 דירות לפני קבלת ההחלטה הסופית.
התמקדות
אחרי שפעלתם לפי עצות המומחים, הגיע הזמן לצמצם אפשרויות ולהתמקד. ירון יכול לספר לכם משהו בנושא: "אחרי שראיתי המון נכסים, התמקדתי דווקא בבית הראשון שראיתי. בוקר אחד התקשרתי למתווכת שלי והפתעתי אותה כשאמרתי לה לנסות ולסגור את הנכס, ולשמחתי הוא המתין לי".
חשוב לציין שלפעמים כדאי לשבור את דפוסי החשיבה הרגילים. "צריך להבין מה בדיוק אנחנו מבקשים. כשקונים בית מוכן זו תמיד פשרה על החלום של מישהו אחר - זה אחרת כשאתה בונה אותו בעצמך".
משא ומתן
מצאתם את דירת חלומותיכם? מזל טוב. עכשיו הגיע הרגע לשבת מסביב לשולחן. "מי שנקלע למשא ומתן לרכישת דירה מקבל מיד את הרושם כי הדיון הוא על גובה ההנחה ולא על טיב הנכס אותו עומדים לרכוש. אנחנו נוטים להתמקד בגובה ההנחה אותה נשיג מהמוכר, יזם או פרטי, במקום להתמקד בשווי הנכס. אני ממליץ להתמקד ביתרונות של הדירה לעומת החלופות ולא לנסות "לטחון" את המוכר במחיר, קורה לא מעט פעמים שבגלל 50 אלף ש"ח לא נסגרה עסקה וכשהקונה מתחרט ורוצה לחזור הדירה כבר לא אקטואלית..
אז שימו את האגו בצד ותחשבו מה טוב לכם!
בהצלחה לכולנו!